不動産

不動産投資:ボロアパート1棟目を購入するまでの軌跡

  • 対象者:不動産を買う勇気が出ない人
  • 伝えたいこと:綿密な調査をしたら最後は覚悟のみ
ぼーる
ぼーる
どうも、ぼーるです!

今回は不動産に興味がありつつも購入の勇気が出ない人向けに、僕の1棟目の購入事例を紹介します!

僕が物件を買えた一番の要因は正直に言うと、友人に恵まれていたからです。身近に不動産のプロが居て、手取り足取り教えてもらったことが一番大きいです

友人が1都3県を駆け巡って得た知識を共有してくれたことで、ボロアパートで利益を出すことが出来ています

凡人の僕にも再現出来たということは皆さんにもきっと出来るはずです。この記事では1棟目を購入するまでの流れや、購入する時の気持ち面の状況について解説していきます

それではいきましょう!

まずは目次です

  1. 1棟目を購入するまでの軌跡
  2. 情報収集
  3. 物件調査
  4. 1棟目購入
  5. まとめ

それではいきましょう!

1棟目を購入するまでの軌跡

ぼーる
ぼーる
僕も一般人なので、1棟目を買うときは本当に悩み、不安になりました

1000万円以上の買い物なんてしたこと無いので、正常な人間ならビビリますよね。。

それでも購入出来た決め手は、冒頭にも説明したとおり、身近に成功している友人が居たからです

周囲に不動産投資やってる人なんていない!環境に恵まれてたのでは

そんな批判が聞こえます。ごもっともです。でも、何事も環境です

友人とは年に数回会う程度の仲でしたが、朝7時にカフェで待ち合わせてたくさん質問しました

ぼーる
ぼーる
環境とは言え、自ら質問しに突撃したことが分岐点だったと思います

きっかけは会社の同期

この友人は会社の同期です

彼に不動産投資を紹介してもらいました

この時点では、

マルチなのでは?

と思うのが普通だと思います(笑)

ただ、僕も人の見る目は養ってきたつもりです。この同期は優秀だと判断していました

もちろん、優秀だから正しいとは限りません。でも話を聞くと儲ける根拠が明確なんですよね

  • 物件選定の方法
  • 融資の引き方
  • 客付け方法
  • 保険 など

多岐にわたる知識を備えていました

同期に紹介してもらった不動産の神

同期が何故そこまで詳しいのか、その秘密は彼の友人にありました

同期の友人K氏株トレーダーを本業としています

学生時代に数千万を稼いだ元手に、不動産投資を始めたらしいです

たった2年で7棟戸建5戸を購入し、今でも週末にスーパーで買い物をするかのごとく、バンバン戸建を買ってます。。笑

彼がのちに、僕の師匠となります

足を運んで得た情報ほど価値のあるものは無い

行動力、判断力、資金力を兼ね備えたK氏は、毎週のようにあらゆる情報を手に入れて来ます

彼のやり方が正しいな、と思ったのは「足を使う」ところですね

 

ぼーる
ぼーる
恐ろしいことに、1都3県を駆け回って不動産屋を200件以上周り、不動産屋のメーリスを作ってしまったようですw

誰もやりたがらないことにこそ聖杯は隠れていますよね

その友人が、物件選定から物件管理まで全ての工程を攻略しており、

何より既に月のキャッシュフロー100万円を達成していて、結果が出ていたことが信頼できた一番の要因です

とはいえ、自分で吸収しないことはリスクなので、まずは本で学びました

自ら不動産の道を切り開くには足を使うしかない

情報収集:1棟目を購入するまでに参考にした本

本を数冊手に取りました

その中でも参考になった本を紹介します!

・まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意

この本を読めば、物件選定から物件管理までの手法が書いてあります

不動産の入門書としては最適です。読み込んでみてください!

ただ、本から得られる情報は価値ではなく、最低限の知識です

K氏が常々言っていたのは「買わなきゃ分からない」です

  • 水道管が破裂したら?
  • 接道していない土地は買い?
  • 風呂が壊れてたらどうするの?

など、時と場合によることがほとんどなんです!

なので本は数冊に留め、実際に物件見学に行くことにしました

本は数冊に留め、実際に物件を見に行こう

物件の現地調査

購入までに10件を見学しました!(10件でも全然少ないですね)

その中でも横須賀の物件を紹介しましょう

米軍基地のベース契約

横須賀は米軍基地があることもあり、家賃が高いです

というのも、米軍は住宅手当が高いです

下級兵で18.9万、上級兵や家族持ちになると20万の手当が支給されます

イラク戦争に派遣されていた知り合いの軍人がいますが、退役後、30代にもかかわらず年金が月40万円支給されると言っていました!凄いですね

でも戦争で死を目の当たりにして、鬱になって帰ってくる兵士が多いのも事実です。。

過酷な環境をクリアしたので当然ではありますが、米国は潤沢な資金がありますね

米軍はベース契約というものを設けており、この条件にクリアした物件は米軍を受け入れることが出来ます

つまり、横須賀は平均家賃が底上げされているのでオススメエリアです

横須賀上町のボロ物件

実際の物件はこちらです

1100万で売られていました。利回りも15%を超えていたため射程圏内でしたが、物件がボロすぎました(笑)

ノールックの買付は危険だと学びましたね

内装がボロいのはDIYリフォームでなんとでもなります。でも、建物自体が歪んでいたりするとリフォーム代が数百万なるため危険です

また、高台にあったため、大きなトラックが入れないこともあり、リフォーム代が高くなる可能性がありました

今考えると3万円で内装リフォームして、客付けすることも可能でしたが、長期的に考えたらリスクかなと思ったので諦めました

他にも八千代、柏、蕨、衣笠、保谷など1都3県を駆け回りました。控えめに言って楽しかったですw

知らない土地に行くことはワクワクしますね

ちょっと気負いしますが、近隣住民に物件の状況を聞くのも一つです

横須賀の時も、自称百姓のおじいちゃんとグダグダ話して、最後に物件情報を教えてもらいました

ご老人は暇なので声をかけると良いです。たまに何を言ってるか聞き取れない爺さんに当たりますがww

また、ただ内見に行くのではなく、近隣のお店でランチなどすると良いです

ランチメニューなど撮影しておくと、客付けの際にPR出来ます

このような形で、複数物件を視察した結果、相場感が養いました

相場観は物件選定フェーズにおいて、最も重要な感覚です!

以前はネットの情報を見ても、価格感が全く掴めませんでしたが、この時には割安なのか割高なのかが分かるようになっていました

この相場観が養ったことで、買いか諦めるかが判断できるようになります

ぼーる
ぼーる
結果的に横浜の物件を購入することになります

1棟目を購入

詳細はぼかしますが

  • 横浜近辺
  • 1000万台
  • 3/4部屋空室
  • 利回り18%

の物件を手に入れました。手残りは約10万円です

K氏に紹介してもらった物件ですが、めちゃくちゃ優良物件です。運が良かったです

相鉄線沿いということもあり、将来的にはJRと副都心線と直通になるためオススメのエリアです

ただ、相鉄線沿いは需要と供給が崩壊していると聞きます。実際にSUUMOを見ても家賃3万円台の物件がゴロゴロありました。。

それでも、仲介業者が存在する限り、客付けは負けないスキームを知っていたため購入を決断しました

宣言通り、1ヶ月で3人を埋めて利回り18%を実現しています

海外勤務の友人がいますが、彼の柏や衣笠の物件も僕が客付けしており、徐々に客付けのプロに近づけているな、と感じています(笑)

客付けの方法は、管理会社保証会社との連携、募集媒体や契約条件の整理など学ぶことが多いため、一筋縄に説明することは難しいです

ぼーる
ぼーる
ただ、物件購入されている方で客付けがうまくいかない方に、直接アドバイスすることは可能ですのでお気軽にDMどうぞ

もちろんトラブルもあります

ボロアパートなので当然トラブルもあります。ぼくの物件はテレビが見れませんでしたw

築50年ですが、今まで住んできた人たちはどうしてたのでしょうかw

テレビが見れません!

そんなクレームが入ってあたふたしましたが、月2000円のケーブルテレビを契約して無事解決しました!

やはり安い物件を買うことが正義だと感じましたね。。

手残りが多ければ月2000円なんて痛くも痒くもありません。4部屋なので次の入居者は500円プラスすればいいや、という考え方もあります

ボロアパートにトラブルは付き物です!ポジティブに乗りきりましょうw

融資の難しさ

最近は時代の流れもあり、融資が非常に厳しいですが手出し300〜500万ほど用意すれば購入出来る可能性があります

融資だけはその人の属性に依存してしまいますが、優秀な融資担当者に巡り会えるかがキーとなりますね

まとめ

ここまで事例を説明しましたが、改めて不動産投資の難しさを再認識しています

  • 最高にボロくて最高に安い物件を探す
  • 優秀な管理会社の担当者を探す
  • 優秀な融資担当者を探す
  • 優秀な保険担当者を探す
  • 激安リフォーム会社を探す など

正直、イチから始めるにはかなり骨の折れる作業です。。

K氏が身近に居なかったら未だに購入していないですね

ご提案

冒頭で伝えた提案についてですが、本気で物件の購入を検討している人は

  • 物件調査
  • 融資担当者紹介
  • 管理会社紹介
  • 保険担当者紹介
  • ガス担当者紹介
  • リフォーム会社紹介

など全てのフェーズで僕がサポートします

このブログの在り方について考えていましたが、不動産を始めたい人のサポートなら出来るかなと思って記事を書いています

マネタイズとしては、不動産売買の会社と連携して、紹介料を数万円貰えれば対価が見合うかなと思っています

購入者は損をせず、不動産屋の利益が減るだけです

※一般的に物件購入者は、不動産売買会社に物件価格の3%+6万円を支払います

ぼくと不動産屋と紹介者の3人がwin-winの関係を保てれば良いのかなと考えています

条件

直接お会いできる人にさせてください

そして失敗しても刺さない人でお願いしますw

責任は取れないとここで宣言しておきます

経営であり投資です。頭のネジが外れるほどの覚悟が必要です

また、融資が出なければ始まらないので、そこはDMでヒアリングさせてください

まあ融資が出なければボロ戸建に移行しましょうw

ぼーる
ぼーる
怪しさ満点の記事を書いてしまいましたごめんなさい

と、こんな感じで提案しましたが、ご自身で頑張るのも全然OKです!

不動産を購入しない人も、引き続き不動産のノウハウは公開し続けるのでこれからもよろしくお願いします!

おわりです!

 

 

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