不動産投資：ボロアパート経営で成功する為の戦略大全

ボロアパート経営の戦略を公開します

戦略と言っても大したものではなく、単純に「仕組み」を理解し「策」を打つことです

仕組みを理解出来ればアイデアや方策を練れるようになりますよね

また、敵が仕掛けた罠を避けることが出来るようになります

不動産業界にはイメージ通り、恐ろしい魔物が潜んでいます。。

騙されない為にも知恵をつけてから戦場に向かいましょう

それでは、今日のテーマです！

こんな流れでボロアパート経営の全貌を説明していこうと思います

ボロアパート経営を選んだ理由

ボロアパート経営を始めた理由・経緯をご紹介します

そもそも不動産投資を選んだ理由

株・FX・保険・投資信託など数ある投資の中で、不動産投資を選んだ理由は

この一言に尽きます。ぐ〜たら坊やでごめんなさい。若いうちに資産を築きたい一心です。。

不動産投資に労働が無いと言うと嘘になりますが、株やFXに比べて圧倒的に労働が少ないです

以前はFXの雰囲気トレーダーとして、テクニカル分析という小難しい指標を理解し、素人ながら20万円の小銭を手に入れることが出来ました

ただ、日々値きをウォッチし続けるのは非常にストレスだったんですよね

労働対価が見合わないと感じ、やめてしまいました。ローソクをずっと見続けられる人は本当に凄いです

打って変わって、不動産経営は満室になった後はやることがありません

事実、僕も神奈川に1棟のアパートを所有していますが満室なので暇です

暇つぶしにブログを書いています。。

ボロアパート経営を選んだ理由

不動産投資にも種類がありますが、ボロアパート経営を選んだ理由はキャッシュ(現金)が手元に残るからです

そのキャッシュを活用して次の物件に投資することが出来ます。資産拡大ですね

では、そもそも不動産投資にはどんな種類があるのでしょうか？

順を追って見ていきましょう！

不動産投資の種類

不動産投資は主にこの4種類が存在します。「その他」は難易度が高いので①〜③を簡単に説明します

①区分投資

「ワンルーム投資」っていうやつですね

僕は区分投資には批判的です。ワンルーム投資を批判すると怖い人に怒られるので程々にしておきますが、これを選択した方は何の為に投資をしているのか振り返った方が良いと思います

投資する理由って当たり前ですが「資産を増やしたいから」ですよね

なのに区分投資の手残りを見ると月5000円や酷いものでマイナスという物件が散見されます

1回アンケートモニターのバイト行けば稼げる金額ですね。。

不動産の営業マンが「節税」や「保険の代わりになる」と言った甘い言葉で口説いてきますが、ワンルームを購入してしまったら不動産投資はゲームオーバーだと思って良いです

②一棟投資

一棟投資には主に4つの種類があります

構造	特徴	耐用年数	利回り
木造 (W造:Wood)	建築費、修繕費、固定資産税が安い。音や振動が伝わりやすく耐久性が低い	22	約8%〜20%以上
鉄骨造 (S造:Steel)	RCに比べて建築費が安い。耐久性は劣る	34	約8%〜15%
鉄筋コンクリート造 (RC造:Reinforced Concrete)	耐久性が高く、音や振動も伝わりにくい	47	約10%未満
鉄骨鉄筋コンクリート造 (SRC造:Steel Reinforced Concrete)	最強	47	約10%未満

僕が実践しているのは木造です。S、RC、SRCは単純に高くて買えないからです。。

また、木造は利回りが良いです。利回りが良いということは多くの現金が手元に残ります

そして木造の中でも、築年数が古い一棟アパートをボロアパートと呼んでいます

築年数が古いほど物件価格が下がるため、利回りが高くなる傾向があります

世間的には、築古というだけでリスクが高いと判断され、毛嫌いされがちです

そのリスクをビジネスモデルでカバーすることで、高利回り投資を実現しているのが「ボロアパート経営」になります

つまり、多くの現金が手元に残るのでボロアパート経営を選んでいます

③戸建投資

戸建投資も利回りが高いため、選択肢の一つになります。ただし、アパートと違って1世帯のみため、拡大するには根気が必要です

1棟4戸のアパートを購入するのと、戸建4つ買うのでは手間が違いますからね

時間が限られているサラリーマンは1棟買った方が投資効率は高いと思います

もちろん時間があれば戸建投資もOKです

少し上級編となりますが、ボロ戸建を200万円で購入して家賃5万円で貸せば利回り30%です。3.3年で回収出来るのは凄いですよね

Twitterでも先輩投資家のふかぽんさんやポールさんが実践されてます。変態です

また、価格が低いので借金をせずに購入出来る、共同担保に出来るなどメリットがあります

この記事では深く話さないのですが、不動産経営で最も大きな壁は「融資」だと考えています

金融機関は貧乏人にはお金を貸してくれないんですよね。僕も何度も苦汁を舐めています

また、信用の低い経営者やベンチャーに勤めている方は融資ハードルが高いです

なので、融資が付きにくい方には現金で購入出来る戸建投資を選んで、資産を拡大していく手法があります

こちらは長くなるのでまたの機会でご紹介します

不動産経営の仕組み

ボロアパート経営の戦略を話す前に、不動産経営の仕組みを説明します

不動産経営の仕組み

不動産の経営の仕組みは非常にシンプルです

金融機関からお金を借りる際に金利というものが付きます。利子ってやつですね

借りたお金(元本)+利子を金融機関に毎月返済します

家賃収入と返済の差額が手元に残ります。この現金をキャッシュフロー(CF)と呼びます

CFが多く残るほど、次の物件への投資資金がスピーディーに貯まります

不動産経営におけるライバル

不動産経営で有利だなと思う点は、ライバルがご老人だということです

株やFXとなるとネットで手軽に始められるため、ライバルは優秀なトレーダーになります

情報・知識・センスと全てを兼ねた人間と戦うのは至難の業です

でも、不動産経営はおじいちゃんおばあちゃんがライバルになります。しかもお金持ちのご老人は大した努力はしません

空室が1部屋あっても痛くも痒くもないのです

もちろん優秀な不動産投資家も多いですが、株やFXほどライバルは多くはありません

それは心理的な障壁が影響していると考えています

不動産投資の心理的障壁

不動産投資は金額が大きいため、簡単には参入出来ません

さらに不動産投資は融資を受けることが前提になりますが、借金は悪という考えが蔓延しているため、お金を借りることに抵抗を受ける人がほとんどです

ただ、相反して住宅ローンを借りる人が多いのも事実です。住宅ローンは金融機関に負債と判断されるため、不動産投資は行えなくなります

家を買うことを否定する分けではありませんが、負債と判断される借金をしている事実を認識することは大切です

そして何より、不動産業界は怖いというイメージが強いと思います。その大きな要因はバブル崩壊が関係しているのではないでしょうか

僕の親世代はバブル崩壊で不動産価格が大きく下落した経験をしているため、不動産は怖いというイメージを植え付けられています

これらの心理障壁によって、ライバルはかなり少なくなっているはずです

戦略を立てて取り組めば、まだまだチャンスは転がっている業界だと考えています

ボロアパート経営の戦略

ボロアパート経営を選んだ理由、不動産経営の仕組みをお話しました

当然のことですが株やFXと同様、不動産経営にも確実にリスクは潜んでいます

しかし、圧倒的に違う点は「運の要素」が少ないことです

運の要素が少なければ、リスクを抑えながら経営すれば大損をすることはありません

ここでは、リスクとの向き合い方についてお話します

それでは本題に入りましょう！

 

ボロアパート経営の戦略とは、「如何にリスクを抑えるか」がポイントになります

経営にはコストを抑えるか、利益を上げるかの2択しかありません

ここでの利益は家賃収入になりますが、満室にした後は利益を増やすことが出来ませんよね

なので、如何にコストを抑えるかが重要になってきます

そしてボロアパート経営には多くのリスクが潜んでいます。物件が倒壊したり、家賃滞納されたりするリスクです

これらのリスクを減らすことで、コストを抑えるというアプローチで経営していきます

ボロアパート経営のリスクマネジメント

不動産経営には主に5つのリスクが潜んでいます

一つずつ見ていきましょう

①割高な物件を購入してしまうリスク

スタートをしくじって仕舞えば元も子もありません。割安な物件を購入しましょう

そんなこと言われても、物件の相場ってよく分からないですよね。僕も最初は相場が分からず悩んでいました

ただ、いくつも物件を見学していくうちに相場観が身についていきました。ここだけは足を運んで物件をひたすら見に行くしか無いと思います！

IT企業に勤めてる身としては、身体を使ったパワープレーではなくネットでスマートに情報収集すれば良いじゃんと思っていましたが、現地の肌感覚を超える情報はありません

可能な限り情報を集めましょう。大変ですが10件ほど回れば相場観が養えると思います

足を運ぶのは大変なように思えますが、新しい土地に行くことは意外と楽しいですよ！

古い物件を内見するのも、何年もいろんな人が住んでたんだろうな〜と感慨深くなったりします。ボロいだけなんですけどね（笑）

もしくは、その地域で既に物件を購入してる先輩をTwitterで見つけて、物件情報をヒアリングするのも良いと思います

そして、最低でも利回り10%以上の物件を購入すると良いです

ネットや不動産屋で物件を探し回りましょう。物件の探し方もまたの機会で紹介します

②空室のリスク

不動産経営はここが肝です！

常に満室経営が出来る前提で利回りを弾き出しますが、空室が出る可能性は十分にあり得ます

僕の物件も購入時は3/4部屋が空室でした。1棟目から3/4空室の物件を購入したと言うと驚かれますが、空室を埋める自信がありました

やったことは単純で、あらゆる媒体をフル活用しました

他にも出来ることはありますが、重要なことは

これに尽きると思います。やろうかやらないか悩んだ時はやるべきです

我々、不動産経営者は空室期間を悪と捉えます。1ヶ月空くだけで数万円の損失ですからね

そして何より重要なことは、どんな属性の人でも入居を許可することです

もはや社会貢献活動です。家を借りれない人、生活保護の人、外国人、過去に過ち(ry・・どんな人でも良いです

滞納の可能性もありますが、そのリスクは回避できます。次のパートで説明します

空室を埋めることが出来れば不労で家賃収入が入ってきます

（少し手数料を頂ければ僕が空室を埋めるので連絡ください笑）

③滞納のリスク

滞納のリスクって怖いですよね・・・。ボロアパートに住む人って滞納しがちです（笑）

ではどのようにしてリスクヘッジするのでしょうか

それは保証会社に加入してもらうことです

保証会社とは、家賃滞納があった場合、家賃を建て替えてくれる会社です

そう思いました。これがビジネスとして成り立つんですから凄いですよね。それだけ日本人は滞納しないということでしょうか

保証会社はたくさん存在します。外国人専門の保証会社などもあります

どんな人でも入居付けした方が良い、と伝えたのは保証会社が存在するからです

もちろん、入居者トラブルもあるので複数人いれば属性の良い人を選んだほうが良いです

でも手札が1枚しかなければ、社会貢献として家なき子に住んでもらいましょう

④物件倒壊のリスク

そうですよね。物件が倒壊する可能性なんて十分にあり得ます

ただ、ご存知の通り世の中には保険という便利なリスクヘッジ商品があります

保険の機能をフル活用するのです！

しかも物件がぶっ壊れた場合だけでなく、様々なヘッジ商品が存在します

悲しいことですが、入居者が亡くなってしまうリスクまで考えなくてはいけません

また、電気機器が故障したところまでカバーしてくれます。本当に凄いですよね

そんなこと無いんです！

物件価格にも寄りますが、僕の物件は全て付属したパックに加入して30万円ほどでした。10年間で30万円です

既に給湯器が2つ壊れているので数万円ほど返ってきています。ボロアパートなら尚更加入した方が良さそうですね（笑）

⑤修繕のリスク

先ほど計算した利回りは、いわゆる表面利回りと言われています。空室時期や修繕費用を考慮していない利回りですね

でも実際は、コストを考慮した実質利回りで考えなければなりません

その中でも修繕費用は多くかかると言われています。フローリングやクロスの劣化ですね

元々ボロいのです。入居者もボロさは承知の上で入居してきます。多少の汚れは気にしないでしょう

リフォーム業者に任せたら数十万円でピカピカにしてくれますが、入居者さえ付いてしまえば綺麗にするメリットなんて一つもありません

それでも汚れや傷が酷ければ、自分でリフォームしちゃいましょう。3万円以内でリフォーム出来ます。RESTAというサイトがオススメです

自分で修繕して限りなくコストを抑えていきましょう

余談

こんな感じで、可能な限り抑えながらボロアパートを経営しています

少し余談ですが、景気の話をさせてください

景気

こんな質問を頂きます。僕も最初は気になっていました

でも、ボロアパート経営は景気に左右されにくいです。むしろ不景気こそ本領を発揮します

景気の話をするにはキャピタルゲインとインカムゲインの説明をしたいと思います

キャピタルゲイン

売買差益を狙った投資手法です

都内のワンルームを2000万円で購入し、5年後に3000万円で売却することで差額1000万円を手に入れるという手法ですね

でも良く考えてみてください。株やFXと同じように物件価格の値動きなんて予想出来るわけ無いですよね。景気が予想できるなら大金持ちです

物件を高値で買ってしまえば、売ることが出来なくなります。ババ抜きと言われています

運の要素が強いので、僕はキャピタルゲインの投資手法には否定的です

インカムゲイン

インカムゲインとは家賃収入をメインの収入源とした投資手法を指します

実はボロアパートの家賃って景気に左右されにくいです

家賃が10万円以上の物件であれば景気に左右される可能性は十分にあり得ますが、ボロアパートは家賃が4万円以下なのでこれ以上下がる余地がありません

これは仮説ですが、不景気になればターゲット層は増えます。お金の無い人が増えることで入居者の母数が増えると考えています

つまり、キャピタルゲインで戦うなら景気は大きく影響しますが、インカムゲインがベースであれば景気はむしろ味方になることさえあるのです

まとめ

それではまとめです

ボロアパート経営の仕組みをご理解いただけましたでしょうか

実際に物件を買わずとも、リスクを回避していく考え方が伝われば嬉しいです

不動産投資の仕組みについて教えてほしいという要望があったので記事にしてみました

他にも入居者に住み続けてもらう方法や物件の探し方などノウハウは多岐に渡ります

ただ、ベースの考え方が理解出来ていれば、大きく道を外すことはなくなるでしょう

この記事が誰かの「不動産経営の入門書」になれば幸いです

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