不動産投資：古い家を激安DIYリフォームで利回り36%にした方法

「古い家を激安でDIYリフォームして高利回り物件にしたい」という方も多いのではないでしょうか？

今回は私が2020年4月に築50年のボロ戸建を購入し、激安でDIYリフォームした方法をご紹介します！リフォーム費用は総額5万円以内に収まっています

DIYリフォーム自体は素人同然で、プロにお見せできるものではございません。投資を目的としている為、それを踏まえた上で読んでもらえると嬉しいです！

実際にDIYリフォームした1ヶ月後に入居者も付いて、現在月5.4万円の家賃を頂くことが出来ています。売値200万の物件を150万で指値して購入した物件なので、利回り36%の金融商品が完成しています

ボロ戸建の選定から管理までの流れは上記の通りですが、今回はリフォームにフォーカスを当ててお話します

DIYの劇的ビフォーアフター

まずは激安DIYのビフォーアフターをお見せします！

 

（1）1階A

　

（2）1階B

　

（3）2階A

（4）キッチン

（5）風呂

ビフォーは地獄のような絵ですが、4人で8時間かけて、なんとか1日で完成させることが出来ました。こちらのリフォーム方法について順を追って説明していきます

まずは残置物の処理からご紹介しましょう

残置物処理は4パターンの方法を上手に活用する

残置物処理で最も安い方法は「現況有姿」です

現況有姿とは残置を放置したまま賃貸する方法になります。もちろん客付け難易度が格段に上がりますが、それでも住みたいという方はいるので、私は現況有姿で貸し出すのも良いと思っています

ただ、現況有姿だと客付けがうまくいかないという方もいると思うので、残置処理の方法を紹介します

残置処理には4パターンあります

1. 業者に依頼
2. ジモティなどで回収依頼
3. 自分で撤去
4. 現況有姿

さすがに残置をそのままにして貸し出すのは心苦しい、という方は1〜3をお試しください。業者に見積もると5万円で可能な量もあれば、30万円以上する場合もあるので注意が必要です

オススメの流れとしては、ジモティで回収依頼をしてから自分で撤去する方法です。ジモティで残置処理依頼をすると業者さんが無料で回収してくれることがあります！

その後に自分でトラックなどを使って撤去すれば多少なりとも楽が出来ますね

残置をそのまま部屋に置きっぱなしにすることはさすがに私も心苦しかったので、不要な机やケースなどは処分しました

残置処理は場合によってはお金がかかってくる為、上手に処理しましょう！

ちなみこんな感じで残置が置いてありました。全て片付けています

壁はクロスで真っ白に見栄え良くする

壁はクロスをペタペタ貼り付けていきましょう。ペンキと比較して楽ちんかつ安いので、壁はクロスを使うと良いです

クロスを貼る目的は見た目を良くすることですが、クロスを貼るだけで劇的に見栄えが良くなります。お手軽にできるDIYの代表格ですね

ただ、築50年の物件になってくると砂壁が登場します。砂壁には手こずると思いますが、僕はそのままクロスを上から貼っています。普通の壁と比べて剥がれやすくなってしまうのですが、ここで役立つのがダイソーのタッカーです。タッカーとはホチキスのようなものですね

クロスにタッカーを使うなんて非常識だ！と言われてしまいそうですが、楽をするにはモッテコイの道具です。激安DIYなので貼れれば良いのです

この章ではクロスで使う道具とクロスの貼り方を紹介します

1. クロスで使う道具
2. クロスの貼り方

3-1.クロスを貼る時に使う道具

こちらの6つの道具を用意するとスムーズにクロスが貼れます。一つずつ解説していきます

（1）クロス

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クロスはこちらがオススメです。楽天で「RESTA 壁紙」と検索すると色を選ぶことも可能です。僕は壁は白で良いかなと思ってるのでこちらを購入しています。サイズの選定が難しいところですが、内見時に部屋のサイズと高さを調べておけば概算することは可能です。少し多めに購入しておくと良いです

（2）ハサミ、メジャー

ハサミとメジャーは何でも良いです。ハサミに関しては、100均に行けばノリが付きにくいハサミが売ってるので、しいて言えばそれがオススメです

（3）ハケ

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ハケはこちらがオススメです。ハケも何でも良いですが、こちらは馬の毛を使用している為、適度な硬さなのでならしやすいです

（4）ヘラ

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ヘラはこちらがオススメです。何より持ちやすいです。デメリットは角が尖っているので、カバンや袋にいれると破ける可能性が出てきます。タオルでも巻いておけば良いですね

（5）ダイソーのタッカー

タッカーは砂壁の場合のみ必要です。タッカーはダイソーがオススメです。Amazonに5000円のタッカーなども売っていますが、この300円のタッカーでも十分な威力があります。一家に一台、いや知人に手伝ってもらう時のために二台はあると良いですね笑

（6）ダイソーの踏み台

脚立が有る人は不要ですが、僕はいつも電車で物件まで行ってるのでこのダイソーの踏み台をカバンに仕込んでいます。高い箇所でもこの踏み台があれば届きます。他の100均と比較した記事があるのですが、ダイソーが一番頑丈で適切な高さだったようです！

以上がクロスで使う道具のご紹介でした。これらの道具を揃えたら、クロスの貼り付け方法を学んでいきましょう

3-2.クロスを貼る方法

クロスを貼る方法は、RESTAのyoutubeを見てください。知識はこれだけで十分です。ただ正直に言えば、僕はここまで綺麗に貼ってはいません。そして砂壁の場合は、タッカーを使用しています

このような流れでクロスを貼れば、あら不思議、綺麗なお部屋の完成です。クロスに貼り方に関しては場数を踏めばうまくなるので、まずは先輩大家の物件で練習させてもらうと良いです！

先輩大家も労働力を欲してるので、手伝いたいです！とtwitterでDMを送れば了承してもらえると思います

この通りにクロスを貼れば、見栄えは良くなると思います。砂壁の場合は、タッカーだと見栄えが悪くなるので木工用ボンドを塗りたくってからクロスを貼っている方もいるようです。お好きな方をトライしてみてください

次にクッションフロアについて解説します。

床はクッションフロアで安くDIY

床はクッションフロアを貼りましょう。床を大工工事して貼り替えても良いですがとっても大変です。僕も横浜の物件を購入し、マルチエボを使って床の貼り替えを一人でやったのですが、むちゃくちゃ大変でした。。

業者に依頼すれば工賃だけでも6畳6万円はします。クッションフロアなら4部屋3万円くらいで収まると思うので、クッションフロアを使用することをオススメします

この章ではクッションフロアで使う道具と、クッションフロアの貼り方を紹介します

1. クッションフロアで使う道具
2. クッションフロアの貼り方

さっそくクッションフロアで使う道具について見ていきましょう

4-1.クッションフロアを貼る時に使う道具

クッションフロアで使う道具はこちらです

こちらの4つの道具を準備してください。一つずつ見ていきます

（1）クッションフロア

クッションフロアはこちらがオススメです！クロス同様、楽天で「RESTA クッションフロア」と検索すれば色を選ぶことが可能です。床の総面積分のサイズを購入すればOKです

幅が1.8mなので長さを指定して購入します。5mほしいときは数量に50と入力すれば購入可能です

（2）両面テープ

両面テープはこちらがオススメです。100均の両面テープでも貼れないことは無いですが、こちらの方が頑丈で楽だと思います。少額なのでケチらずにいきましょう

（3）カッター

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カッターは家にあるものでOKです。これは完全に趣味なのですが僕はこちらのカッターナイフを使っています。DIYにおいてカッターは多用するので、この機会に使いやすいものを購入しておくと良いかもしれません

（4）コーナーカッター

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クッションフロアを貼る時に、壁際をカットするのが難しいのでコーナーカッターを使う場合があります。無くても作業は出来ますが、DIYerには人気の道具です。僕はまだ持っていないのですがこちらを購入しようと思っています

以上がクッションフロアで使う道具のご紹介でした。次にクッションフロアの貼り付け方法を学んでいきましょう！

4-2.クッションフロアを貼る方法

クロスと同様、クッションフロアを貼る方法はRESTAのyoutubeを見てください。こちらの動画はのりでやっていますが、端に両面テープを貼ればOKです

クッションフロアは適切な大きさに切って、両面テープで貼り付けるだけなので難しいことは何も有りません

風呂はペンキで簡単に塗り替える

お風呂の壁にクロスは貼れないので塗装をしましょう。普段はやらないのですが、今回の物件はさすがに見栄えが悪かったので塗装をしました

父が塗装業を営んでおり、今回のDIYを手伝ってくれたのでとても助かりました。その時に教えてもらった塗装の知識を紹介します！

この章では塗装で使う道具と、塗装方法を紹介します

1. 塗装で使う道具
2. 塗装方法

さっそく塗装で使う道具について見ていきましょう

5-1.塗装で使う道具

塗装で使う道具はこちらです。

塗料から見ていきます

（1）塗料

塗料はこちらが安いのでオススメです。4Lなので24〜28㎡を塗ることが出来ます。あくまで参考ですが、必要リットルは以下となります

（２）ネット付きバケット

ネット付きバケットはこちらのセットがおすすめです。ネット付きがポイントになります。ネットを使うことで、塗料を適切な量に落とすことが可能なんですよね

ちなみにセットの内容はこちらになります！

• バケット
• しごきネット（プラッチックの網）
• バケット内容器
• スリムローラー
• ローラー　スペア2個

バケットとネットだけでなく、ローラーも入っていますね

（3）ローラー

先ほどのネット付きバケットのセットに含まれているので、購入する必要はありません

（4）ハケ

ハケはこちらを使うと良いでしょう。基本的にローラーを使えば塗装は可能ですが、隅を塗る時にハケが必要になってきます

（5）マスカー

こちらのマスカーも必須アイテムですね。別名、養生とも言われています。塗りたくない場所をマスカーで隠すことによって、床などを汚さずに済むので必ず購入しましょう

（6）ヤッケ上下、軍手

ヤッケはカッパのようなもので、塗料が身体や洋服に付かないようにヤッケを着ます。Amazonでヤッケと調べればたくさん出てくるので、どれ選んでも良いと思います。例えばこちらですね

ただ夏に着ると汗だくになるので、薄着にカッパ、もしくは汚れても良ければ何も着なくても良いかもしれません。。

軍手はコンビニなどで購入してください！

次に塗装方法を解説してきます

5-2.塗装方法

塗装のやり方は簡単です。3ステップで塗っていきます

（1）養生をする

塗装しないところや汚したくないところはマスカーを貼っていきましょう。室内の場合は、コンセント、電気スイッチ、窓、ドア、床などを隠すと良いです。コンセント、電気スイッチはカバーを外して養生します

床と壁の境目など、適当にペタペタとマスカーを貼っていけばOKです

（2）塗装1回目

養生が完了したら、いよいよ塗装です。塗料をよく振ってからバケットに移し、ハケとローラーで塗っていきます

まずは端や隅、境目をハケで塗ります。その後に広い面をローラーで塗りましょう！

ローラーの使い方は次の画像の通りです

この方法で均一に塗ることが出来ます。本来なら塗装1回目は水性シーラーという下地を塗っていくのですが、僕はプロではないので塗料を2回塗っていきます

（3）塗装2回目

塗料ごとに乾燥時間が決められていますが、缶や説明書に書いてある乾燥時間が過ぎたら2回目に行きましょう

塗装1回目と全く同じ塗り方でOKです！

最後に養生を外したら完成です。塗装は少し大変ですが、結構楽しいので室内壁で試すのも良いと思います。意外とクロスより楽ちんという方もいるので、ぜひ塗装にトライしてみてください

 

まとめ

以上が激安DIYのやり方となります。僕は低家賃で貸し出しているので、DIYに時間をかけることはしません。サラリーマンなので時間を掛けられないからです。多少、汚くても住んでくれる方を探して賃貸しています

逆に時間が掛けられる人は、しっかりと綺麗に直して家賃7~10万円などで貸し出すと良いです。利回りが良くなる場合もあります。何より綺麗に直せば気分もハッピーになりますからね

とにかく最短最速でDIYをやりたい人は本記事を参考にしてみてください

ただ、一番重要なことは客付けをすることです。最速でDIYをしても客付けが出来なければ意味がありません。もし物件を所有していて客付けに困っている方がいればアドバイスしますのでご連絡ください！

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