「不動産仲介営業で必要な物件資料の作成方法を知りたい」という大家さんも多いのではないでしょうか？
今回は1年間で10人以上客付けしてきた実績のある僕が、自分で仲介営業を行うバイタリティある大家さん向けに、物件資料の作成方法をご紹介したいと思います！
「入り口を広くして、出口を狭くする」といった大事な賃貸戦略についてもお話しますので、ぜひ参考にしてみてください
こちらの資料をベースに、左上から順にご説明していきます
物件資料を作成する最大の目的は、入居者を客付けする為に自分の物件が良い物件とアピールすることです
今回は資料作成のいろはを解説していきますが、物件によってアピールポイントは様々なので、自分が追加したほうが良いと思う項目があれば柔軟に変更していってください
いかに応募率を上げられるかに着目して工夫していくことが観点になります
時間が無い方は目次に（重要）と書いてある項目だけ読むと良いです
それではさっそく行きましょう！
物件名には物件の特徴を書く
物件名には物件の特徴を記載します。少しでも入居者の目を引くためです
- 駅近
- 大学近く
- フルリフォーム物件 など
Twitterで教えてもらったのですが、「格安物件」など主観が入るような表現を入れると公取委に注意を受ける可能性があるようです！
不動産屋の窓ガラスに物件資料が掲載されていますが、競合不動産屋がその資料を見て公取委にチクるみたいです。笑
https://ballblog8.com/milk-boy
主観ではなく、既成事実の特徴を物件名に記載しましょう
間取り作成ソフトで簡単に間取りを作成する
次に間取りを掲載します
しょーくんに教えてもらった間取り作成ソフト使いやすかった。https://t.co/weYSei8zu3 pic.twitter.com/Gq9u0lp9RI
— ぼーる (@ballsan8) May 17, 2020
間取り作成ソフトはSUPERLinksWEBがオススメです
エクセルで作成しても良いのですが、間取り作成ソフトを使えばフローリングやキッチンなどの部品を使用出来るので、早く簡単に間取りを作ることができます！
以下の要素を忘れずに間取り図を作成しましょう
- 洋室、和室
- 部屋の広さは○畳
- 収納スペース
- 風呂トイレ
- キッチン
間取りはだいたいイメージが付けば良いので、時間を書けずに作成しましょう
周辺施設には特徴的な施設を書く
周辺施設には特徴的で便利な施設を書きます。入居者に生活しやすい拠点だとアピールします
入居者のターゲットにもよりますが、例えば独身男性がターゲットなら市役所やコンビニだけでなく、コインランドリーや定食屋なども書くと良いですね
- 市役所
- 郵便局
- 飲食店
- コインランドリー
- スーパー など
ど田舎で本当に何もなければ無理に書くことはありません。その場合は、別のメリットを無理にでも書きましょう
周辺施設には特徴的で便利な施設を書いていきましょう
初期費用ダウンプライスで応募率を上げる（重要）
初期費用ダウンプライスキャンペーンを設定しましょう！
引っ越しには多額の費用がかかりますが、引っ越しの心理障壁を下げる為です
そもそも初期費用とはこちらを指します
- 敷金 1ヶ月分
- 礼金 1ヶ月分
- 仲介手数料 1ヶ月分
- 火災保険料 1.5万円
- 保証会社申請費用 0.5ヶ月分
- （日割り家賃）
金額は一例ですが、一般的にはこのくらい初期費用がかかってきます
例えば家賃5万円の物件なら、19万円かかりますね。失礼な話ですが、家賃5万円に住みたい方が19万円も勢いよく支払えるとは思えません
こちらの物件では敷金礼金が無料なので、保証会社申請費用と火災保険をオーナーが負担してあげれば、仲介手数料と日割り家賃のみとなります
なので初期費用を下げる代わりに、家賃を3000円上げることで元を取りましょう！
それでも、入居者にはお金が用意出来ない方も多いので、ダウンプライスを設けることで応募率を上げる戦略を取ることをオススメします
これは普通の大家さんはやっていないので、ぜひ取り入れてみてください
部屋の写真を掲載する
空いたスペースに物件写真を掲載します。内見に行くと思うので、スペースがなければ無理に載せる必要はありません
ただ、写真が載っていれば物件のイメージも付きやすいので、内見までたどり着く可能性があがります
- 不動産仲介会社に訪問 → 物件資料確認 → 内見 → 賃貸借契約 → 入居
入居までの流れはこちらですが、物件資料で心を掴めれば入居率は上がるでしょう
交通アクセスは複数路線を記載する
最寄り駅は可能な限り記載します。徒歩20分以内に駅があるなら、最大3駅は書きましょう
入居者の通勤通学経路は分かりませんが、複数駅記載しておけばどこかしらの路線にヒットする可能性が上がるからです。当然ですね
駅が無ければバス停でもOKです
物件概要は住所まで記載する
物件概要のポイントは住所まで記載することです
この資料を見た入居者は、GoogleMapで住所を調べて生活イメージを考える為です
住所を載せることが怖いからか、住所を書かない大家さんがいますが、住所は書いておくと後々スムーズです
他は基礎情報なので、スペースがある限り記載します
賃貸条件で退去を防ぐ（重要）
ここが超重要です！賃貸条件は早期解約違約金と退去クリーニング費が特に重要です。それぞれ説明します
敷金はゼロにして退去費用でカバーする
基本的には敷金はゼロにしましょう。敷金を取ると退去時にモメるからです
ここのリスクヘッジは、後で説明する退去クリーニング費を設定することでカバーします
ただし、ペットを飼う場合は敷金2ヶ月を設定します。ペットを飼う家はほとんどの場合、家のどこかしらが傷つきます
そのため、敷金を全額頂くことも可能なので2ヶ月分を先に支払ってもらいましょう
ペット可の物件は少ないので、2ヶ月分払ってでも入居したいという方は多いです
礼金ゼロにして機会損失を防ぐ
築古物件は礼金をゼロ円にしましょう。応募の機会損失を防ぐ為です
そもそも礼金は古くからの慣習で以下の説があります
1923年の関東大震災があった際に多くの人が家を失くし、その時に優先して家を貸してくれた大家さんに感謝の意味を込めて礼金を払っていたという説
つまり、礼金は慣習なだけでマストではありません。入居者からしたら無駄なコストです
もちろん大家側からすれば礼金が貰えれば嬉しいですが、礼金のせいでフィルタリングされることで、入居希望が遠のくのは機会損失です
入居募集期間が1ヶ月空くなら、礼金無しで1ヶ月でも早く客付けするという方針です
メンタル的にも早めに客付けした方がトータルコストは低いです
築浅なら礼金を払ってでも応募は来ると思いますが、築古の場合は入居者の収入も高くはないので、礼金をゼロにしてあげましょう！
火災保険は仲介会社が勧める保険にする
火災保険は、仲介会社が勧める保険で大丈夫です
火災保険は仲介会社がマージンを抜いているのですが、少しは仲介会社に旨味が無いと割に合わないません
ここは仲介会社が指定する火災保険にしてもらいます。入居者は約1.5万円負担することになります
保証会社申請費用
保証会社は、管理会社が指定する保証会社にしてもらうように、仲介会社に依頼しましょう
保証会社というのは世の中に星の数ほどあるのですが、管理会社と保証会社は直接契約しているため、管理会社が提携する保証会社にする必要があります
保証会社申請費用は家賃0.5ヶ月〜1ヶ月分と様々です
注意点としては、仲介会社が指定する保証会社は避けましょう
ハウ○コムに営業に行った時に保証会社を指定されましたが、よくよく考えると危険です
仲介会社は仲介しか行わず、その後に滞納があっても相談に乗ってもらえないからです
管理会社なら毎月定額で管理料を支払っているので、滞納については保証会社と密にやり取りしてくれます
仲介会社は管理会社が指定する会社にしましょう
早期解約違約金は必ず設定する
ここ超重要です。早期解約違約金は必ず設定しましょう。条件は次の通りです
・1年未満の退去は2ヶ月分を請求する
・2年以内の退去は1ヶ月分を請求する
これを設定することで、短期間で退去された場合でも損をすることは無くなります
逆に設定しないとかなり負担になるので、必ず設定することをオススメします
1年未満退去2ヶ月分、2年未満退去1ヶ月分としている理由は、多くの保証会社ではこの早期解約違約金まで保証してくれるからです
仮に夜逃げされてしまった場合でも、保証会社が早期解約違約金を2ヶ月分まで支払ってくれる場合が多いです
3ヶ月以上に設定すると対象外となる為、2ヶ月分に留めておきましょう
稀に3ヶ月分払ってくれる保証会社もありますが、2ヶ月がベターです
一般的にも取り入れられている契約項目なので、早期解約違約金は必ず設定してください
退去クリーニング費は特約に記載する
これまた超重要です。敷金をゼロにした分、退去クリーニング費を必ず設定します
僕は築古で家賃帯が5万円前後なので、退去費用も5万円(税抜)に設定しています。実際、クリーニング費は部屋の大きさに比例します
・ワンルーム、1K：15,000円～30,000円
・1DK、1LDK：30,000円～40,000円
・2DK、2LDK：30,000円～70,000円
・3DK、3LDK：50,000円～85,000円
クリーニング費は最低5万円とし、部屋が大きくなれば金額を大きくすると良いです
この他にも、僕の持っている物件は特に古いので、DIY可能や現況有姿などの条件も付けています
ただし、DIY可能にする場合は建物躯体への工事は禁止する、などを賃貸借契約書に書く必要があるので注意しましょう
管理会社情報を記載する
管理会社の情報を記載します。管理会社の担当者の電話番号を記載することで、仲介会社と管理会社で直接やり取りをしてもらう為です
僕の場合はアパートにキーボックスを設置しているのですが、キーボックス番号の共有など、自分の手間を省くために直接やり取りしてもらいましょう
広告料は200%に設定する（重要）
広告料は200%に設定しましょう。広告料とは仲介会社に渡す手数料です
言葉を選ばずに言うと賄賂なのですが、こちらも古くからの慣習で広告料と呼んでいます
200%とは家賃2ヶ月分の意味です。通常は100%がほとんどですが、なるべく早く客付けしてもらう為に2ヶ月分に設定しましょう
僕の物件は家賃帯が低いので、1ヶ月分だと仲介会社のモチベーションが下がることを懸念しているため2ヶ月にしていますが、家賃が高い物件は1ヶ月分でも良いと思います
仲介会社のモチベーションはお金以外にありません。もちろん何十棟も持っている大家さんなら、仲介会社も回転早く利益を上げられるため優遇してくれると思います
でも僕らのような数棟しか持っていない大家にはお金しかないので、可能な限り広告料は200%にしましょう
200%も払うのは億劫だという方もいると思いますが、これも先ほどと同様に2ヶ月空きが続くくらいなら、手数料を払ってでも早く客付けした方が良いという方針です
まとめ
それではまとめです！
最も重要な考え方は、
「入り口を広げて、出口を狭くする」
これを徹底してください。つまり、初期費用を下げて退去費用で請求するということです
これ以上深いことを言うと反感を買う可能性があるので控えます。笑
特に築古物件で大きな効果を発揮します
もし応援してくれる方はnoteの「サポートをする」から寄付して頂けれると嬉しいです
https://note.com/ballsan8/n/nec54e01cf360
